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投资性房地产的转换(用途变更→双向转换)

投资性房地产转换形式和转换日

1.一般情况

形式 转换日
投转非 1.投资性房地产开始自用(转换为固定资产或无形资产) 房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期(强调"状态")
投转非 2.投资性房地产转为存货【开发产品】(房地产开发企业) 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
非转投 3.作为存货的房地产，改为出租 租赁期开始日
非转投 4.自用建筑物停止自用,改为出租 租赁期开始日
非转投 5.自用土地使用权停止自用,改用于赚取租金或资本增值 租赁期开始日或资本增值之日
备注 其中：
租赁期开始日：是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

2.特殊情况(空置建筑物、在建建筑物)

情形 转换日
前提条件：如果企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品、自用房地产用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化 同左
1.企业自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物(视为存货转换为投资性房地产) 董事会或类似机构作出书面决议
2.不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物(视为自用房地产转换为投资性房地产) 董事会或类似机构作出书面决议

投资性房地产转换的会计处理

1.成本模式

转换形式 账务处理
处理原则 转换原则:是否具备对应转换条件？
1.具备：对着转(原转原、折转折、摊转摊、准转准)
2.不具备:挤差额(金额：原账面价值)
结论:不会产生差额
转换形式 账务处理
投转非 投资性房地产转为自用房地产(具备)
原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值		 借：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
累计摊销
固定资产减值准备
无形资产减值准备
投转非 投资性房地产转为存货(不具备)
存货不提折旧和摊销，不具备转换条件		 借：开发产品(倒挤)【投资性房地产账面价值】
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
非转投 1.自用房地产转换为投资性房地产(具备) 借：投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
贷：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
非转投 2.存货转换为投资性房地产(不具备) 借：投资性房地产(倒挤)
存货跌价准备
贷：开发产品

2.公允价值模式

转换形式 转换形式 账务处理
处理原则
消除的是原资产账面价值，生成的是新资产的公允价值。		 转换原则:需要区分转换类型(投转非、非转投)
结论:可能产生差额(原账面价值×→公允价值√)
投转非 相关原理 先补差，后转换【借差或者贷差都计入公允价值变动损益】
投转非 投资性房地产转为自用房地产 借：固定资产/无形资产(公允价值)
贷：投资性房地产——成本
投资性房地产——公允价值变动(可借可贷)
公允价值变动损益(可借可贷)
投转非 投资性房地产转为存货 借：开发产品(公允价值)
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动(可借可贷)
公允价值变动损益(可借可贷)
非转投 相关原理 谨慎性(如：避免贷差虚增利润)
非转投 1.自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本(公允价值)
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
公允价值变动损益(倒挤，借差)【损失】
贷：固定资产/无形资产
其他综合收益(倒挤，贷差)
注：处置时，将其他综合收益转入当期损益(其他业务成本)【冲减其他业务成本】
非转投 2.存货转换为投资性房地产 借：投资性房地产——成本(公允价值)
存货跌价准备
公允价值变动损益(倒挤，借差)
贷：开发产品
其他综合收益(倒挤，贷差)
注：处置时，将其他综合收益转入当期损益(其他业务成本)

记忆：投【特殊】转非【一般】，很委屈，借差贷差都计入公允价值变动损益。

1.投资性房地产——公允价值变动借方余额200.

2.转换日当日公允价值1350

3.结转投资性房地产账面价值：贷投资性房地产——成本1000，——公允价值变动200【消除投资性房地产的原账面余额】，转入的固定资产价值按公允价值1350，补差公允价值变动损益150.

4.如果没有转换，应该确认公允价值变动损益 150，即借：投资性房地产——公允价值变动150，贷：公允价值变动损益150。如果确认变动损益后再转换，则有借固定资产1350，贷投资性房地产成本1000，公允价值变动350.这种处理方式实质上和”先补差再转换“是一样的。

相关总结：

防止把几十年的公允价值变动一次计入利润，调节利润，所以计入其他综合收益。

补充例题·单选题（2019年）（无需计算）甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。租赁期开始日，该办公楼账面原价为14000万元，已计提折旧为5600万元，公允价值为12000万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的项目是（）。

A.营业收入

B.其他综合收益

C.资本公积

D.公允价值变动收益

【答案】B

【解析】自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益

例5-320×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

成本模式下的投转非，具备对着转的条件，对着转

【答案】

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产50000000

投资性房地产累计折旧12350000

贷：投资性房地产50000000

累计折旧12350000

例5-420×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年10月15日，该写字楼的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。

公允价值模式下投转非。

【答案】

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产48000000（转换日公允价值）

贷：投资性房地产——成本45000000

――公允价值变动2500000

公允价值变动损益500000（有利差额）

补充例题·单选题

2×21年9月30日，甲公司出租给乙公司的一栋办公楼到期，经甲公司董事会书面决议，到期收回的办公楼改为自用办公楼。甲公司原对出租的办公楼采用公允价值模式进行后续计量。甲公司为房地产开发企业，不考虑相关税费及其他因素，下列各项关于甲公司2×21年会计处理的表述中，正确的是（）。

公允价值模式下投转非。消除账面价值，生成转换日公允价值，贷差借差用公允价值变动损益。

A.收回的办公楼按收回日的公允价值入账

B.办公楼收回时的公允价值与原出租时账面价值之间的差额确认为其他综合收益

C.将办公楼由出租改为自用按会计政策变更进行会计处理【是业务的变更】

D.收回的办公楼在资产负债表中列报为存货

【答案】A

【解析】投资性房地产转为自用房地产，收回时办公楼的公允价值与原出租时账面价值之间的差额应当计入公允价值变动损益，选项B错误；将办公楼由出租改为自用，是企业正常的事项，不作为会计政策变更处理，选项C错误；甲公司收回的办公楼改为企业自用，不是作为商品出售，故其不应列报为存货，选项D错误。

例5-5甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元，该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中，成本为5000万元，公允价值变动增值为600万元。【答案】

甲企业的账务处理如下：

借：开发产品58000000（转换日的公允价值）

贷：投资性房地产――成本50000000

――公允价值变动6000000

公允价值变动损益2000000

补充例题甲企业拥有1栋办公楼，用于本企业总部办公。20×8年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将该栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年4月15日，为期5年。20×8年4月15日，该栋办公楼的账面余额45000万元。已计提折旧300万元。假设甲企业采用成本计量模式。

具备条件的对着转，不具备条件倒挤

【答案】

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产――写字楼450000000

累计折旧3000000

贷：固定资产450000000

投资性房地产累计折旧3000000

例5-620×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼【存货】出租给乙企业【投资性房地产】。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。

【答案】

甲企业的账务处理如下：（1）20×8年4月15日：

借：投资性房地产――成本470000000【公允价值】

贷：开发产品450000000【账面价值】

其他综合收益20000000（有利差额）

（2）20×8年12月31日：

借：投资性房地产——公允价值变动10000000

贷：公允价值变动损益10000000

例5-720×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35000万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。

【答案】

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产――成本350000000【公允价值】

累计折旧142500000

公允价值变动损益7500000（不利差额）

贷：固定资产500000000

投资性房地产的处置(出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换

成本模式 公允价值模式
1.借：银行存款
贷：其他业务收入【售价】		 1.借：银行存款
贷：其他业务收入【售价】
2.借：其他业务成本(倒挤)【账面价值】
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产		 2.借：其他业务成本【账面价值】
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动(可借可贷)
同时:
3.借：公允价值变动损益(可借可贷)【转换和市价变动时产生】
贷:其他业务成本
同时:
借：其他综合收益【转换时产生】
贷:其他业务成本

补充例题·单选题

（2012年，修改）（先看分录）20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元（假定租金于6月30日和12月31日收取）。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，账面价值为2500万元（其中原值4000万元，已计提折旧1500万元，未计提相应的减值准备）。（计入其他综合收益的贷方）20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。20×7年6月30日（收半年房租），甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。

A.500万元

B.6000万元

C.6100万元

D.7000万元

【答案】C

【解析】①20×6年6月30日

借：投资性房地产——成本8000

累计折旧1500

贷：固定资产4000

其他综合收益5500（倒挤）

②20×6年12月31日

借：投资性房地产――公允价值变动1000（9000-8000）

贷：公允价值变动损益1000

收租金

借：银行存款100（200×6/12）

贷：其他业务收入100

③20×7年6月30日

借：银行存款9500

贷：其他业务收入9500

借：其他业务成本9000

贷：投资性房地产――成本8000

――公允价值变动1000

借：其他综合收益5500（8000-2500）

贷：其他业务成本5500

借：公允价值变动损益1000

贷：其他业务成本1000

该笔分录对损益没有影响。

收租金：

借：银行存款100（200×6/12）

贷：其他业务收入100

20x7年当年发生的交易才会影响当年损益。

上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额=9500【收入】-9000【成本】+5500【冲减成本】+100【收入】=6100（万元）。

公允价值变动损益是损益类科目中的收益类，其他业务成本是损益类科目中的费用类。