5.2投资性房地产的确认和计量

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投资性房地产的确认和计量

投资性房地产的确认条件和确认时点

1.确认条件

投资性房地产只有在符合定义的前提下,同时满足下列条件的，才能予以确认：

(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;

(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

2.确认时点

情形	确认时点
已出租的土地使用权、已出租的建筑物	一般为租赁期开始日【承租人可以使用资产的日期】。(特殊情况除外：特殊的房【可以没出租、可以没盖完】)
对持有并准备增值后转让的土地使用权	企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期

投资性房地产的计量

初始计量	按成本进行初始计量	同左
后续计量	成本模式【遵循历史成本的计量属性】	3个允许:允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备 【提示】已经计提的投资性房地产减值准备,不允许转回。
	公允价值	1.3个不允许:不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备，但允许反映公允价值的波动 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足： (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;【有市场】 (2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计【有信息】。
特殊说明	投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。	同左

投资性房地产的账务处理

	成本模式	公允价值模式
科目设置	投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销)【折旧和摊销之和，不区分】 投资性房地产减值准备 【成本科目没有明细科目】	投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动 【必须写明细科目】
发生业务	成本模式	公允价值模式
账务处理
增加时(注意:出租时点)	①外购时(价税费)【买完后直接作为投资性房地产】 借：投资性房地产 贷：银行存款	①外购时(价税费) 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款
	②自行建造【完工当天就出租】 借：投资性房地产 贷：开发成本【房地产企业】/在建工程【普通企业】等	②自行建造 借：投资性房地产——成本 贷：开发成本/在建工程等
	注意: ①出租时，房、地均转换为投资性房地产; ②建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益不计入建造成本	同左
2.收租金	借：银行存款 贷：其他业务收入	同左
3.结转成本	借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 【注】房的折旧同固定资产，地的摊销同无形资产。	-
4.期末计量(12月31日)		①期末公允价值＞账面余值 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益【损益类一级科目】 ②期末公允价值＜账面余值 借：公允价值变动损益【和上一次公允价值的差额】 贷：投资性房地产——公允价值变动
减值	借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 【提示】计提减值后不允许转回	不允许提减值
6.后续支出	【提示】企业将某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销	同左
	①资本化后续支出 转入在建 借：投资性房地产——在建【投资性房地产账面价值】 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产	①资本化后续支出 A.转入在建 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动(可借可贷)
	B发生后续支出时	B发生后续支出时
	借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 C完工时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建	借：投资性房地产——在建 贷：银行存款等 C完工时 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建
	②费用化支出【日常维护费】 借：其他业务成本 贷：银行存款等	同左

被替换部分账面价值：借营业外支出，贷在建工程

企业为建造固定资产领用的库存商品、原材料应该以账面价值计量，不考虑增值税。

用投资性房地产——在建代替了在建工程，其他处理和固定资产一致。

（成本模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。不考虑相关税费。

【答案】

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——在建14000000

投资性房地产累计折旧（摊销）6000000

贷：投资性房地产——厂房20000000

（2）20×8年3月15日～12月10日：

借：投资性房地产——在建1500000

贷：银行存款等1500000

（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产——厂房15500000

贷：投资性房地产——在建15500000

补充例题（公允价值模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额【=账面价值，在公允价值计量下】为1200万元，其中成本1000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。假设甲企业采用公允价值计量模式。不考虑相关税费。

【答案】

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——厂房（在建）12000000

贷：投资性房地产——成本10000000

——公允价值变动2000000

（2）20×8年3月15日～11月10日：

借：投资性房地产——厂房（在建）1500000

贷：银行存款等1500000

（3）20×8年11月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产——成本13500000

贷：投资性房地产——厂房（在建）13500000

例题：（费用化后续支出）甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。

【答案】

日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。

借：其他业务成本15000

贷：银行存款等15000

甲公司为从事房地产经营开发的企业。20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为10年。该写字楼的造价为9000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。

【答案】

甲公司的账务处理如下：

（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

借：投资性房地产——成本90000000

贷：开发成本90000000【无需转入开发产品，直接出租】

（2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：

借：投资性房地产——公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

投资性房地产后续计量模式的变更

1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价

值的差额调整期初留存收益。

计量属性属于会计政策。

3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

借：投资性房地产——成本(转换日的公允价值)

“”“投资性房地产减值准备

投资性房地产累计折旧(摊销)

贷：投资性房地产”“”【成本模式投资性房地产的账面价值】

盈余公积(倒挤，可借可贷)

利润分配——未分配利润(倒挤，可借可贷)

提示：涉及所得税影响的,确认递延所得税资产(或者递延所得税负债)

形成贷差时，确认递延所得税负债。

补充例题20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。20×9年2月1日，该写字楼的原价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定不考虑所得税等相关因素。

【答案】

甲企业的账务处理如下：

借：投资性房地产——成本95000000（转换日公允价值）

投资性房地产累计折旧2700000

贷：投资性房地产90000000

盈余公积770000

利润分配——未分配利润6930000